Est-ce possible de disrupter le marché de l’immobilier HLM ?

Les disrupteurs ont redéfinit la relation client, Netflix, Uber, Airbnb, ou plus proche de nous Blablacar, Veepee, Free, ces acteurs ont tellement bousculé des marchés dominés par des mastodontes immobile, que les autres sont tombés de haut à la vue de leurs réussite et progression continue. Dans la gestion de patrimoine social, c’est l’avènement de la loi ELAN qui a accéléré le mouvement. Les bailleurs de logements sociaux et de logements intermédiaires sont contraints de débattre, s’allier et d’innover sérieusement pour continuer exister et rester au sein du paysage français. Ainsi, il reste une infime chance qu’une startup viennent révolutionner le logement social dans son ensemble, l’investissement et les contraintes administratives sont trop nombreuses et lourdes pour définir un nouveau modèle de service d’intérêt général.

« Dans l’immobilier, innover revient à déplacer un chêne. On n’y arrive qu’au moyen d’une audace et ingéniosité sans égale »

La priorité : améliorer le pouvoir d’achat des locataires

En 2016, certains offices et organismes hlm se sont axés sur plusieurs thèmes :

  • L’augmentation du pouvoir d’achat de leurs clients-locataires en travaillant sur le développement d’une économie locale (associations de quartier offrant du travail et des services, tarifs préférentiels sur des prestations et services dans les commerces de proximité)
  • L’amélioration de l’attractivité des ensembles immobiliers dans des quartiers situés en quartier résidentiels éloignés ou dans les quartiers sensibles ou QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville) au moyen de services de conciergeries solidaires.
  • Accentuer le travail sur la maîtrise des charges récupérables non compressible (chauffage, espaces verts, maintenance…) déjà entamé avec la promulgation de la loi ALUR.

Cette année-là, l’innovation numérique est un sujet du congrès HLM qui réunit chaque année l’ensemble des acteurs et partenaires du secteur. La compréhension des acteurs que le développement des objets connectés, du BIM et du big data va impacter les collaborateurs en place, crée de nouveaux métiers et l’organisation dans son ensemble alors que plus de 16,9 milliards d’euros sont investis chaque année.

Le véritable élan viendra l’année suivante. A ce moment, les bailleurs sociaux prennent conscience de la montée en puissance de la digitalisation du secteur de la gestion de patrimoine immobilier. Le mouvement est lancé par les bailleurs de logement intermédiaire au moyen de conciergerie digitale accessible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. Imaginer associé la proximité et la qualité des services délivrés par votre gardien d’immeubles à un assistant personnel pouvant prendre vos rendez-vous médicaux, planifier le soutien scolaire et la garde des enfants ou encore commander les dernières places de concerts ou plus simplement le repas du soir.

« Pour les bailleurs sociaux, il ne s’agit de collectionner les dernières technologies, mais de vraiment améliorer la relation client et la maintenance du patrimoine »

L’évolution passe également par :

  • Le traitement des demandes d’intervention technique signalés par les gardiens d’immeubles au moyen d’application dédiées avec SoWell
  • La réactivité des réponses aux réclamations et interrogations pouvant notamment être traitées par des agents conversationnel (chatbot) dopés à l’intelligence artificielle multicouche avec Monlogement.ai
  • Une maintenance préventive et test cyclique concernant les équipements des immeubles tels que les ascenseurs, portes de parking… avec Koné et Getraline
  • La centralisation et synchronisation continue de l’ensemble des données (technique, gestion locative, satisfaction…) en provenance de la multitude d’outils de gestion via une interface de gestion unique avec Rest Solution
  • Tableaux d’affichage dynamique dans les halls permettant d’informer les locataires sur des évènements de leur quartier ou de leur immeuble avec Intratone
  • Exploitation totale des parkings par la locationflexibledes places de parkings vacantes des immeubles HLM au grand public avec ZenPark
  • Passer des outils BIM pour la construction, conception des immeubles aux outils BIM-GEM pour Gestion, Exploitation et Maintenance et ainsi profiter pleinement la maquette numérique tout au long de la vie de l’immeuble avec WiseBIM,

Redéfinir l’objectif du logement social

Le logement est par endroit devenu modulaire, en s’adaptant à ses occupants ou leurs futurs usages. Mais le loyer représente toujours en moyenne 33% des ressources d’une personne. 1/3 des revenus d’un foyer, parfois plus et rarement moins. Le gouvernement en place institue au travers de la réduction de loyer solidarité ou RLS, une baisse simultanée du loyer des locataires et de leurs APL. Affectant une bonne partie des locataires de certains organismes, cette disposition vient bouleverser de nombreux plan d’investissement de travaux et préfigure une réorganisation profonde du secteur.

Le défi est de pouvoir détecter et exploiter des leviers de croissances au sein de données sous exploitées. Cela se fait au travers d’hackathon, de création de lab et incubateurs pour les plus motivés au changement. Ces initiatives viennent répondre à des problématiques longtemps laissées au placard ou jugée inutile. Par exemple, vous consulter votre consommation d’électricité, de téléphone, etc en ligne. Ainsi, il semblerait logique que les locataires puissent avoir accès aux informations concernant les charges récupérables. En effet, dans cet exemple l’organisme HLM est juste un intermédiaire gestionnaire. Toutefois, cet accès demande des connaissances multiples techniques et juridiques notamment.

« Le monde HLM est un village aux forces multiples, cela en fait un modèle à suivre. »

L’innovation est dans l’ouverture au monde extérieur.

Pour innover, il faut s’éloigner de la quittance, du logement voir de l’immeuble. De cette idée, les trophées de l’innovation HLM viennent consacrer ces initiatives mettant en avant des partenariats avec des fournisseurs d’électricité, réseaux de transports en commun… De plus, l’exploitation des données permet de détecter les invisibles, les personnes qui ne contacte pas leurs agences, sont à jour de leurs loyers et pour autant sont seuls. Le logement est indissociable de l’emploi, ainsi la création d’antennes de formation, d’aide au retour à l’emploi et du dispositif 1 logement, 1 emploi viennent consacrer ce lien social fondamental.

Nouveaux modes de vie, aggravation de la précarité, vieillissement de la population, évolution des contraintes réglementaires et environnementales, assistance aux personnes à mobilités réduites, espace de coworking, sécurité dans les immeubles… Le passage de la gestion de patrimoine immobilier social en 4.0 passera par la mutualisation. De ce fait, les rapprochements, fusions-acquisition des organismes HLM sont plus un atout pour coller à l’évolution de la société. En effet, l’innovation est ancrée dans l’immobilier social. Vous l’aurez compris, disrupter le marché de l’immobilier social n’est pas pour aujourd’hui et ni pour demain, l’innovation y est permanente. Néanmoins, pour voir un Netflix ou blablacar disrupter ce marché, il faudra attendre encore plusieurs dizaines d’années. De plus, il faut reconnaître que la prise de conscience par le grand public prendra encore plus de temps pour dépasser les clichés trop bien ancrés et prennent la pleine mesure du changement dans nos vies quotidiennes. En attendant vous pourrez assister à l’édition 2019 de la Semaine de l’innovation Hlm qui aura lieu du 1er au 9 juin 2019.

Je vous remercie pour la lecture de cet article qui présente une analyse rapide des évolutions en cours dans le milieu HLM et quelques pépites qui contribuent au mouvement. Je suis Sylvain Gemieux, gestionnaire de patrimoine immobilier social en région parisienne depuis plus de 10 ans et consultant en communication et marketing digital indépendant. Si vous avez un commentaire ou souhaitez en savoir plus, contactez-moi.

Sources : Le moniteur, Batiactu, Union habitat, ESH, Les echos

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